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企業承擔房東稅費,反而被要求補繳稅款400多萬?

案情概況

在近期的一次稅務檢查中,國家稅務總局大連市稅務局某稽查局發現H房屋經紀有限公司各年度在管理費用、銷售費用等費用中列支了總計500余萬元的房產稅,但該公司的固定資產賬上并沒有應稅房屋,引起稽查人員的注意。通過深挖房地產中介行業支付“潛規則”,稅務機關依法糾正轄區內H房屋經紀有限公司的財務處理偏差,查補稅款400余萬元。

稽查過程

 可疑費用牽出行業“潛規則”

在對如此大額房產稅的來源進行調查時了解到,H公司在大連市內共設200余個營業網點,其辦公場所均從個人處租入,而不是企業自有房屋。根據房產稅的相關規定,出租經營性房屋,應由出租方繳納房產稅。隨后,稽查人員要求企業提供相關房屋租賃合同,合同中卻規定:“與租賃有關的所有費用(包括房產稅)由H公司支付”。顯然,H公司是代出租方繳納了房產稅。據說這是房地產中介行業的“潛規則”,為了取得稅務機關代開的房屋租賃發票,房地產中介企業不得不代替出租方支付房產稅。

 發現違規列支費用

為了核清問題,稽查人員對該公司多家營業網點進行實地核查,發現該公司將代付的房產稅攤銷至管理費用中列支,記賬憑證后附的為中華人民共和國稅收繳款書,納稅人名稱一欄注明為房屋的出租方,而非H公司。根據《中華人民共和國企業所得稅法》的規定,企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出,包括成本、費用、稅金、損失和其他支出,準予在計算應納稅所得額時扣除。列支的大額房產稅并非H公司的經營費用,不符合上述規定,應當作納稅調增,調增總額為1600余萬元。

案件結果

經過走訪,檢查人員了解到,房產中介行業由于都采取租賃房屋方式辦公,且需要取得稅務機關代開發票列支租賃費用,在不同程度上存在類似問題。但此類行業“潛規則”存在不意味著該行業能違反稅法的相關規定。

由于H公司以他人的完稅憑證入賬為本公司費用,多列支了費用,存在少繳企業所得稅問題證據確鑿,性質也明確,最終稅務機關對其作出稅務處理:查補稅款400余萬元。

 

理道提醒

行業的“潛規則”也許合理但不一定合法,這些行規如果違反稅法規定,就應當被依法處理,本案例即是例證。本案中,企業違規列支他人的稅費,在企業所得稅中作稅前扣除,在匯算清繳時未進行納稅調整,少繳企業所得稅,最終在稅務檢查中被“揪”了出來。實際上如果企業將需承擔的稅費通過換算計入開票金額中,憑代開的租金發票入賬列支費用則能合理列支租金支出和額外承擔的稅費,完全可以避免該損失。至于如何將稅費換算計入開票金額中,歡迎咨詢理道。

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